Por qué hoy es el mejor momento para comprar una propiedad en Mar del Plata

Por Rodrigo Sanz · Sanz y Ordoqui Propiedades

Llevo más de treinta años en el mercado inmobiliario de Mar del Plata y, honestamente, pocas veces vi una ventana de oportunidad tan clara como la que existe hoy. Lo digo sin eufemismos ni marketing: los números son concretos y la lógica es sólida.

El mercado está 30% por debajo de 2018

Mientras la economía argentina sufrió una devaluación brutal y el costo de vida en dólares se disparó en casi todos los rubros, los inmuebles hicieron el camino inverso. Los precios de publicación hoy están aproximadamente un 30% por debajo de los valores que se manejaban en 2018. En el último año, la suba fue de apenas el 2%.

Esto no es una crisis del sector. Es una corrección histórica que genera una oportunidad real para quien tiene capacidad de compra.

El dólar billete también perdió valor

Acá está la variable que muchos pasan por alto. Quienes ahorraron en dólares "bajo el colchón" durante estos años tampoco ganaron: el dólar tiene su propia inflación global, que desde 2018 ronda el 30%. Si combinamos esa pérdida de poder adquisitivo del billete con la caída en los precios de las propiedades, el comprador de hoy tiene una diferencia a favor de casi el 60% respecto a hace ocho años.

No es menor. Es la diferencia entre pagar 100 y pagar 40 por el mismo bien.

Mar del Plata, una ciudad que todavía permite acceder

A nivel mundial, el mercado inmobiliario argentino sigue siendo barato. El metro cuadrado promedio ronda los USD 1.450, y en barrios no consolidados es posible encontrar monoambientes por USD 37.000. Mientras tanto, en Europa —particularmente en España e Inglaterra— la crisis habitacional llegó a un punto en que profesionales con empleo estable no pueden pagar un alquiler digno.

Mar del Plata tiene algo que muy pocas ciudades costeras del mundo pueden ofrecer hoy: calidad de vida, infraestructura consolidada y precios que todavía permiten acceder. Eso no va a durar indefinidamente.

El crédito hipotecario cambia el escenario

El resurgimiento del crédito hipotecario en Argentina es, probablemente, el factor más disruptivo del mercado actual. Por ahora, todavía son pocos los compradores que califican —y eso juega a favor de quien puede comprar hoy sin depender del banco.

Hay mucho stock de propiedades usadas disponible. Los vendedores que tienen urgencia financiera están abiertos a negociar. En ese contexto, contraofertas del 5% o 6% por debajo del precio de publicación son perfectamente razonables y, en muchos casos, se aceptan. Cuando el crédito se masifique y más familias puedan acceder a la compra, ese margen de negociación va a desaparecer. El precio de lista va a ser el precio.

Comprar antes de que el crédito escale no es especular: es anticiparse a un cambio estructural del mercado.

La rentabilidad del alquiler recupera atractivo

La dinámica del alquiler también cambió. Con la eliminación de la Ley de Alquileres anterior y el retorno a contratos más flexibles, los propietarios recuperaron previsibilidad. En Mar del Plata, la combinación de alquiler permanente más alquiler temporario —con la temporada de verano como ancla— puede generar una ecuación de rentabilidad interesante para el inversor que sabe estructurar bien su cartera.

Eso sí: hay una variable que no se puede ignorar.

Las expensas y los impuestos son el nuevo costo oculto

El aumento en servicios, impuestos y expensas está cambiando la ecuación de mantenimiento de los inmuebles, especialmente en los edificios con amenities y en las propiedades grandes. Muchos propietarios están optando por vender una unidad grande para comprar dos o tres más chicas, con menor carga mensual.

Y una advertencia que no es menor: demorarse tres o cuatro meses en el pago de expensas, impuestos municipales o provinciales hoy puede derivar en juicios rápidos. Las administraciones están siendo mucho más ágiles en la ejecución. Esto hay que tenerlo muy en cuenta tanto para quien compra como para quien ya tiene propiedades.

Un detalle que importa: calcular bien el costo de obra

Si la propiedad que encontraste necesita refacción, hacé el cálculo con cuidado. El metro cuadrado de reforma o arreglo hoy está más caro que el propio metro cuadrado de la propiedad en muchos casos. No es un motivo para no comprar, pero sí para presupuestar con precisión antes de cerrar.

En resumen

El mercado inmobiliario de Mar del Plata ofrece hoy una combinación que no se da seguido: precios históricamente bajos, stock disponible, vendedores con predisposición a negociar y un crédito hipotecario que todavía no llegó a su pico. Cuando eso ocurra, el escenario va a cambiar.

Si estás pensando en comprar, vender o invertir en una propiedad en Mar del Plata, consultá con nosotros, nos va a encantar poder ayudar a analizar la oportunidad con números reales y sin apuro.

Mar del Plata es la inversión que se disfruta.

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